売買契約後に売主様がしておくこと抵当権抹消手続きと境界の確定
不動産売買契約を締結した後、契約の遂行に向けて準備を進めていきます。まず、引越し先を決めなければいけません。今の住まいが売れる前にあらかじめ物件の購入を済ませている“先買い”の売主様も中にはいらっしゃいます。しかし、ほとんどの売主様は、住まいの売値が確定してから引越し先の物件を探し始める“先売り”のパターンが多いはず。住まいを引き渡すための準備や、新居への引越しは予想以上に時間がかかります。早めに取り掛かりましょう。
抵当権抹消登記の準備を依頼
売却する住まいの住宅ローンが残っている場合、抵当権を抹消しないと買主様に所有権の移転ができません。そこで、住宅ローンを借りている金融機関に「抵当権抹消登記の準備」を依頼します。これについては、仲介を依頼している不動産会社が代行することができません。売主様自身が金融機関に「自宅を売却することになりました」と連絡します。
金融機関が抵当権抹消登記に必要な書類を作成するためには、２週間〜１ヶ月ほどの期間を要します。決済日（＝売却する住まいの引き渡し日）を迎えても抵当権抹消登記ができないとなると大変です。決済日が決まり次第、すぐ金融機関に連絡してください。
抵当権抹消登記の準備を依頼する際、住宅ローンの残債を金融機関に聞いておきます。これは、決済日に残債を一括繰り上げ返済するためです。こちらも不動産会社が代わりに聞くことができませんから、売主様自身が１円単位までの金額を確認します。
住宅ローンの抵当権を外すためのこうした準備は、売主様の義務です。なかでも決済日は、金融機関が住宅ローンの金利を計算するため重要なもの。日程を誤って伝えないように、事前にしっかりと確認しておきましょう。
意外な盲点!?土地の境界確定には時間と費用が
土地付き一戸建て住宅や相続した土地を売却する場合、お隣の土地との境界を確定しておく必要があります。これがはっきりしていないとトラブルの原因にもなりかねません。
土地の境界については、金属のプレートやコンクリートなどで作られた「境界標」が必要になります。境界標は目視できることが条件なので、消えていたり、無くなっている場合は復元しなければいけません。
境界標の設置は、土地家屋調査士に依頼します。土地家屋調査士に測量を依頼するのは、売主の義務。費用は安くなく、数十万円単位でかかります。境界標を１カ所だけ復元するような場合なら、10万円かからないことも。しかし、測量図が昭和40年代など昔に測ったものしかない場合、全面的に測り直す必要が出てきます。
また、土地が私道に面している場合、間違いがないように境界標を復元するためには隣接している土地の権利者の承諾が必要です。関係している人と日程を合わせて、立会いのもとで測量を行い、承諾の上、押印してもらって完了。ここまでやるとなると、費用は４〜50万円かかり、少なくとも１カ月の期間は要しますから、決済日が決まったら早めに行動を起こしましょう。
「境界が確定していない（＝土地の面積が確定していない）のに、どうやって売買契約するの？」と疑問に思う方もいらっしゃるかもしれません。不動産の売買では、多くの場合、「土地登記簿」の表示面積を用いてまず契約を行います。これを「公募売買」と言います。境界にまつわる話は奥が深いので、次回も引き続き説明していきましょう。
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